표정옥(아이교육연구소)대표, 신탁등기란???

오늘은 신탁등기에 대해서

정리를 해 드릴까 합니다..

신축 아파트나 빌라 경우

매매를 하는 경우라고 하면

크게 신탁등기에 대해 신경을 쓰지않아도

소유권 이전에

정리를 깔끔하게 할 수 있으니

문제가 될 부분이 없는 데요...

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하지만,,,건설사들이 분양을 하였는데..

요즘 같이 이렇게 경기가 좋지 않아

분양할 매물을 임대를 놓는 경우가 있답니다..

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그럴때 잘 살펴 보시면

갑구에 소유자 이외에 신탁등기로

신탁회사가 수탁자로 올라와 있는 경우를

종종 등기부를 통해 보실 수 있는데요...

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전,월세로 들어가실 때

무심코 지나치시면

나의 소중한 보증금을 잃게 되는 경우가 있답니다..

그래서 오늘은 신탁등기에 대해

잘 모르시는 분~들에게

포인트만 말씀 드리도록 하겠습니다...

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먼저 신탁등기가 무엇인지??

신탁등기는 보통 건설사들이

부동산을 담보로 대출을 실행하기 위해

은행권의 근저당실행보다

금리가 낮고 대출금액도 큰편이라

신탁회사에 위탁을 하여

대출한도를 높이기 위해 많이들 하는데요..

신탁법상 신탁은 특정의 재산권을

타인으로 하여금 일정한 자의 이익 또는

일정한 목적을 위하여

그 재산권을 관리,처분하게 하는 것을 말하는데요...

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이 경우게 등기하여야 할 재산권의 신탁은

등기해야 제3자에게 대항할 수 있는데

이때 하는 등기를 신탁등기라고 합니다..

부동산의 신탁등기는

수탁자를 등기권리자(신탁회사)로 보고

위탁자를 등기의무자(소유자)로 보는데요..

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즉,,실지적인 소유자는 위탁자이지만..

관리,처분의 권한을 위임받은 수탁자가

신탁회사가 된다라고 보면 되죠...

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신탁의 종류도 몇가지가 되는데요..

우리가 흔히 보는 신탁등기는

보통 담보신탁이라고 보시면 됩니다..

소유자들이 담보신탁을 하는 이유는

아래표를 보시면 되지만..

말 그대로 대출한도를 높이기

위함이라고 보시면 됩니다...

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또 일반 시중은행으로

바로 근저당을 설정하는 것보다

금리도 낮고

혹시라도 모를 경제적 어려움으로

물건에 압류나 기타등등,,,이 들어오지 못하게

신탁사를 앞에 내세우기도 하죠...

담보신탁과 근저당을 잡았을 때를

비교표를 보면

아무래도 소유자 입장에선

담보신탁쪽이 유리하단 걸 아실테구...

복잡한,,이런 설명이 어렵다 하시는 분들은..

이것만 기억하시면 될 겁니다..

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소유자인 위탁자가 대출을 유리하게 받기위해

신탁사인 수탁자에게 돈을 빌리고

그걸 담보하기 위해

수탁자는 소유권이전으로 신탁등기를 하여

제3자에게 대항력을 갖추게 되는 것이구요..

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소유자인 위탁자가

채무를 불이행시 수탁자인 신탁회사는

공매를 진행하여

빠르게 높은 가격에 처리를 하는,,,

뭐 그런 구조라고 보시면 됩니다..

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그러니 소유자는 위탁자이지만.,..

실제적인 권리는 수탁자인 신탁에 가 있는데요..

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수탁자와 위탁자 간의

계약서가 바로 신탁원부라고 보시면 되는데..

여기에 매매,임대에 관한 약정을 확인하셔야 한답니다..

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신탁원부상 매매,임대 시

수탁자의 동의를 구한다~

위탁자에게 위임을 한다~

이런 문구를 잘 확인하시어

실지적인 권리자와 계약을 진행해야

소중한 보증금을 지킬 수 가 있다는,,,

신탁사인 수탁사가

위탁자 소유자에게 매매 및 임대에 관한 사항을

위임을 하였다면

실지적인 소유자인 건설사와 바로

계약을 진행하시면 되구요..

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그게 아닌 경우라면...

수탁사인 신탁사와 계약을 진행하셔야 합니다..

신탁사가 동의를 한 경우라면

위탁자인 소유자와 하셔도 되구요..

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실지적인 권리자와 계약을 진행을 하셔야

소중한 재산을 지킬 수 있구요..

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소유가와 신탁사와의 계약이

대출 완납으로 끝이 나면

모든 권리는 소유자에게 반환이 되니

안심하셔도 된답니다.,..,.

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신탁등기된 전,월세 매물은

항상 확인을 하시는 것이 좋을 거 같습니다^^

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[출처] 신탁등기란??|작성자 미소자이