취득세 개정세법

1.취득세 계산구조

 

    취득세=과세표준×세율

 

  (1)과세표준

     1)신고가액을 과세표준으로 하는 경우

       취득당시의 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 연부 취득시에는 연부금 또는 사실상의 지급액으로 한다.

       취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의하여 결정한 것이 원칙이다.

     2)시가표준액을 과세표준으로 하는 경우

       취득당시 신고 또는 신고아갱의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

     3)사실상의 취득가액을 과세표준으로 하는 경우

       취득사실이 객관적으로 확인되는 취득의 경우(증여 . 기부 기타 무상취득 및 법인세법상 부당행위 계산 부인에 해당하는 거래는 제외)에는

       취득자의 신고 여부에 불구하고 사실상의 취득가액 또는 연부금액(매회 지급되는 금액)을 과세표준으로 한다

       ①국가 . 지방자치단체 . 지방자치단체조합으로부터의 취득

       ②외국으로부터의 수입에 의한 취득

       ③공매방버벵 의한 취득

       ④판결문 . 법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가액이 입증되는 취득 . 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문

          (화해, 포기 또는 인락, 자백간주에 의한 것은 제외) . 법인장부 : 법인이 작성한 원장 . 보조장 . 출납전표 . 결산서

       ⑤「부동산 거래신고에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제6조에 따라 검증이 이루어진 취득

 

   (2)세율

 

 

취득방법	매매 또는 교환							신축	상속	증여
	일반	모든 주택거래
		6억이하		6억~9억이하		9억초과
		~85㎡	85㎡~	~85㎡	85㎡~	~85㎡	85㎡~
취득세	4%	1%	1%	2%	2%	3%	3%	2.8%	2.8%	3.5%
농특세	0.2%	-	0.2%		0.2%		0.2%	0.2%	0.2%	0.2%
교육세	0.4%	0.1%	0.1%	0.2%	0.2%	0.3%	0.3%	0.16%	0.16%	0.3%
합계	4.6%	1.1%	1.3%	2.2%	2.4%	3.3%	3.5%	3.16%	3.16%	4%

 

※ 다음의 경우는 농특세 비과세

   . 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 국민주택

   . 농어촌 1주택

   . 무주택자가 1세대 1주택 상속받는 경우(취득세도 비과세 되는 경우)

 

2.최근 지방세법 개정

   

    현행 지방세법에서는 주택 유상취득에 대해서는 취득세를 인하하여 적용하고 있으나 무허가주택 및 오피스텔 등 공부상 주택이 아니지만

    사실상 이용현황이 주택인 경우 주택유상거래 취득세를 적용 여부를 판단함에 있어 지방자치잔체별로 적용현황이 달라 2015년 2월 이를

    명확하게 하기 위해 행정자치부는 '무허가주택 등 주택 유상거래 취득세운영방안'을 예고 하였고 이에 2015년7월24일 지방세법 개정을

    통해 이를 명문화 하였다.

    이를 자세히 살펴보면 취득세 감면대상이 되는 주택을 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에

    주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용으로 사용되는 건물과 부수토지라고 명확히 하고 있다. 즉, 공부자체가 존재하지 않는 무허가주태과

    공부상 업무시설 또는 오피스텔로 되어 있는 오피스텔의 경우 주택에 적용하는 취득세율(1~3%)은 적용되지 않는다.

    하지만 주거용 주택으로 포함되지 않는 범위에 '「영유아보육법」제10조 제5호에 따른 가정어린이집, 「아동복지법」제52조 제1항 제4호  및

    제8호에 따른 공동생활가정 . 지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 「노인복지법」 제31조에 따른

    노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외한다' 라고 하여 가정어린이집 및 노인복지시설등은 주택의 취득세율(1~3%)이 아닌 일반

    취득세율(4%)가 적용되도록 하였다.

    대신 2014년 12월 31일 지방세법 개정을 통해 「영유아보육법」에 따른 영유아어린이집 및 「유아교육법」에 따른 유치원을 설치 . 운영하기

    위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세를 2015년 12월 31일까지 면제하고 「노인복지법」 제31조에 따른 노인복지시설을 설치 . 운영하기

    위하여 취득하는 부동산에 2017년 12월 31일까지 지방세를 일정률을 감면하도록 감면혜택기한을 현장하여 실제 취득세 부담은 완화하고 있다.

    다만, 가정어린이집 등의 경우에는 부동산 소유자와 사용자가 일치해야 하는 등의 요건을 갖추도록 하고 있고 노인복지시설의 경우 대통령령르로

    정하는 노인복지시설에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산으로 한정하고 있다.

    즉, 「영유아보육법」에 따른 영유아어린이집 또는 「노인복지법」에 따른 노인복지시설로 실제 사용되지 않는 공부상만의 영유아보육시설 및

    노인복지시설에 대해서는 취득세 인하 및 감면을 적용하지 않도록 하는 입법취지로 사료된다.

 

3.지방세법 개정(안)

 

  (1)임대주택에 대한 민간 투자 활성화를 위해 기업형*민간임대주택(60~85㎡)에 대한 취득세 감면도 확대(25→50%)될 예정이다.

      다만, 8년이상 장기임대주택을 100호 이상 취득하여 임대

  (2)서민 주거 부담 경감을 위해 서민주택(40㎡이하, 1억미만)에 대한 취득세가 면제된다.

  (3)임대주택 공급확대를 위한 세제지원도 제공된다.

      전용면적 40㎡이하의 임대주택에 대해서는 재산세가 면제되고, 60㎡이하의 경우에 취득세 면제 및 재산세의 50%가 감면된다.

      60㎡초과 80㎡이하의 경우에는 취득세와 재산세의 20%가 경감된다.

      공공성을 강화한 준공공임대주택에 대해서도 그 규모에 따라 재산세를 최대 100%까지 감면한다.

  (4)주택 신축 후 부속토지 취득에 대한 취득세 세율적용이 개선된다.

      주택 부속토지와 관련된 취득세율이 주택 신축 전 . 후 시점에 따라 달리 적용되어 과세 형평성을 저해하고 있어 동일 세율이

      적용되도록 과세체계가 개편된다.

      

      즉 아래와 같이 주택 신축 이후 부속토지 취득신고시 취득세율이 낮게(4%→1%~3%) 적용되는 점을 악용하여 주택 신축전에

      취득전에 취득하고도 신축후에 취득한 것으로 허위신고하는 사례가 빈번히 발생함에 따라 앞으로는 주택을 신축한 이후

      부속토지를 매입하는 경우에도 나대지 상태의 토지를 취득한 것으로 보아 4%의 취득세율을 적용하여 탈세를 방지하고 하였다.

 

 

   ◈(사례) A와B는 주택을 신축하기 위해 나대지 상태의 토지를 3억원에 매입하면서,(실제는 계약과 동시 토지 매매대금 지급)

 

      --A는 신축주택 사용승인일 전일을 토지 매매잔금 지급일로 계약하여 주택신축 전에 취득세(4%) 1200만원을 납부하였으나

      --B는 신축주택 사용승인일 후일을 토지 매매잔금 지급일로 계약하여 주택신축 후에 취득세(6억이하 1%) 3백만원을 납부하였다.

    ※(토지 취득세율) 나대지 상태 토지 4% 주거용건축물 부속토지 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%