1기 신도시 재건축, 일산 간 尹대통령 “임기 내 1기 신도시 재건축…주차장 말이 아니더라

송고시간2024-01-10 11:25

박상우(오른쪽부터) 국토교통부 장관과 윤석열 대통령이 10일 경기 고양 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 지하주차장을 점검하고 있다./뉴시스

앞으로 입주한 지 30년이 지난 아파트 주민들은 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축에 필요한 행정 절차들을 시작할 수 있게 된다. 또 노후 저층주택 밀집지역을 재개발할 때 필요한 주민 동의율도 전체의 3분의 2에서 최저 2분의 1로 낮아진다. 또 오피스텔 등 도심 주택 공급을 확대하기 위해 2년간 한시적으로 각종 세제 혜택을 제공한다.

국토교통부는 10일 오전 경기 고양시에서 윤석열 대통령 주재로 열린 ‘국민과 함께하는 민생토론회’에서 이 같은 내용을 담은 ‘주택 공급확대 및 건설경기 보완 방안’을 공개했다. 윤 대통령은 행사 전 일산신도시 백송5단지를 방문했다. 이 단지는 2022년 재건축을 위해 예비안전진단을 신청했다가 탈락한 곳이다. 1기 신도시 재정비와 재건축 규제 완화를 골자로 한 정책을 발표하기 위해 이 지역을 장소로 선택한 것으로 해석된다.

◇안전진단 없이도 재건축 가능해져

이날 발표된 정책들 중 가장 눈에 띄는 것은 재건축·재개발 관련 규제 완화다. 윤 대통령은 이미 지난 12월 서울 중화동 노후주택 단지 방문해 규제 완화의 필요성을 한 차례 언급했었다. 이번 발표에는 구체적인 내용들이 담겼다.

먼저 건설된 지 30년이 지나면 안전진단이 없어도 재건축 추진위원회를 설립해 재건축을 위한 행정절차를 시작할 수 있게 된다. 과거에는 안전진단을 통과하지 못하면 재건축을 시작도 못했는데 앞으로는 조합 설립, 시공사 선정 등 다른 절차들부터 먼저 하고 나중에 최종 사업계획을 승인받기 전까지만 안전진단을 통과하면 되는 것으로 순서를 바꿔준 것이다. 통상 재건축을 시작하고 사업계획 승인까지 3~5년 정도 걸린다.

정부는 안전진단 요건도 일정 부분 추가적으로 완화할 계획이다. 구조적 문제가 없어도 층간소음, 주차공간 부족 등으로 인해 생활이 불편하면 재건축을 허용해주는 방향으로 요건들이 수정될 가능성이 높다. 붕괴 위험을 따지는 취지의 안전진단은 사실상 폐지되는 셈이다.

단독주택과 빌라 밀집지역의 재개발에 필요한 주민 동의율도 기존 3분의 2에서 60%로 낮춘다. 주택 노후가 심각해 지자체에서 재정비촉진구역(뉴타운)으로 지정한 곳은 50%로 낮아진다.

200가구 미만 소규모 정비사업도 재개발과 동일하게 동의율 요건을 낮춘다. 공공이 참여하는 도심 공공주택 복합사업은 토지주가 아파트를 우선적으로 공급받을 수 있는 취득 시점 기준도 현실화한다. 기존에는 관련 공공주택특별법이 개정된 2021년 6월 29일 이후에 토지를 취득한 사람은 그 이후에 재개발 구역으로 지정되더라도 아파트를 못받고 현금으로 청산당해야 했는데, 앞으로는 개별후보지 발표일을 기준으로 그 전에 취득한 사람은 아파트를 분양받을 수 있게 된다.

국토부는 또 최근 공사비 급등으로 인해 재건축·재개발이 지연되는 것을 막기 위해 표준계약서를 이달 중 배포하고 지자체 도시분쟁조정위원회의 조정 결과에 확정 판결과 동일한 재판상 화해 효력을 부여하기로 했다. 또 조합의 전문성이 떨어지는 재건축·재개발 사업은 LH와 부동산원에서 종합 컨설팅을 지원한다.

 

당초 윤석열 대통령 임기 안에 착공을 위한 준비를 마치겠다는 시간표를 내놓았다가, '임기 내 착공'으로 목표를 재설정했다.

재건축 아파트 첫 입주 시기는 2030년으로 제시했다.

국토교통부는 10일 발표한 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'에 1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 계획을 담았다.

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1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구는 올해 하반기 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다.

이들 지역에서 내년 중 특별정비계획을 수립하며 본격적인 재건축 절차가 시작된다.

1기 신도시에서는 아파트 단지 2개 이상이 참여하는 통합 재건축이 추진된다.

벌써부터 1기 신도시 여러 단지가 선도지구 선정을 위한 주민 동의율 70∼80%를 확보한 상황이다.

국토부는 "현 정부 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 안전진단 면제, 용적률 상향, 금융 지원, 이주단지 조성 등 사업의 전 과정을 패키지로 지원하겠다"고 밝혔다.

1기 신도시 주거지역의 평균 용적률은 100%포인트 내외로 상향한다. 일반주거지역을 준주거지역으로 바꾸면 용적률 최대 500%를 적용받을 수 있다.

1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다.

1기 신도시 아파트 지하주차장 점검하는 윤석열 대통령

(고양=연합뉴스) 홍해인 기자 = 윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 백송마을 5단지를 방문해 박상우 국토교통부 장관, 입주자대표, 재건축추진준비위원회 대표 등 주민들과 함께 아파트 지하주차장을 점검하고 있다. 2024.1.10 [대통령실통신사진기자단] hihong@yna.co.kr

내년에는 12조원 규모의 '미래도시 펀드'를 조성해 1기 신도시 재정비 자금조달을 지원한다.

1기 신도시 전체 재정비에는 220조원가량이 소요될 것으로 전망된다.

통상 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 40%를 조달하는데, 이 중 일부를 미래도시 펀드로 지원한다는 것이다.

주택도시기금이 마중물 역할을 하고 연기금, 금융기관 등이 펀드에 출자·투자하는 방식이다. 펀드가 안정적으로 운영된다면 일반 국민의 투자를 받는 방안도 검토할 계획이다.

최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 "구역별로 재건축이 끝나고 자금을 회수하는 사이클을 고려하면 펀드 규모가 12조원이면 원만하게 사업을 진행할 수 있을 것으로 본다"며 "PF 시장이 좋지 않은 상황에서 금융기관들은 펀드를 통해 투자처를 확보하고 사업장은 안정적으로 자금 조달을 할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.

기반시설 설치 비용은 공공기여금을 유동화해 조달하기로 했다. 특별정비구역의 공공기여금을 담보로 지방자치단체가 채권을 발행하는 방식이다.

또 내년부터 1기 신도시별로 각 1곳 이상 이주단지를 조성한다.

윤석열 대통령, '국민이 바라는 주택' 민생토론회 발언

(고양=연합뉴스) 홍해인 기자 = 윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 고양아람누리에서 '국민이 바라는 주택'을 주제로 열린 국민과 함께하는 민생토론회에서 발언하고 있다. 2024.1.10 [대통령실통신사진기자단] hihong@yna.co.kr

소규모 정비사업은 진입 문턱을 낮춘다.

인접 도로 건너편까지 정비구역 지정을 허용하고, 노후도 요건(30년 이상 건물 비율)은 3분의 2(66.7%)에서 60%로 완화한다. 조합 설립을 위한 주민 동의율은 80%에서 75%로 낮춘다.

사업성 부족으로 자력 재정비가 어려운 단지는 한국토지주택공사(LH)가 참여해 사업성을 보완한다.

공공 도심복합사업의 토지주 우선공급일은 '2021년 6월 29일'(공공주택특별법 의결일)에서 개별 후보지 발표일로 바꾼다. 이와 함께 상가주와 임대업자 보상을 토지보상과 임대수입 보상 등으로 다변화해 공공 도심복합사업 활성화를 꾀한다.

아울러 국토부는 중소규모의 신규 재정비촉진지구인 '미니 뉴타운' 지원을 확대하기로 했다.

소규모 재건축, 가로주택정비 등 재정비촉진지구 내 사업은 노후도 요건을 3분의 2에서 50%로 낮춘다.

정부는 올해 상반기 중 '미니 뉴타운'을 지자체와 함께 공모해 용적률 완화 등 특례를 부여하기로 했다.