선도지구 선정 공모 평가 기준, 1기 신도시 재건축 어떻게 선정 진행되나?

지난 6월 25일 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법과 1기 신도시 정비 선도지구 선정계획에 따라 5곳의 1기 신도시 선도지구 선정 공모가 발표되었다. 

이번 발표된 선정기준을 살펴보면 5곳의 1기 신도시 지역에서 선도지구 선정물량은 최소 2만6,000세대를 시작으로 최대 약 3만9,000세대 정도가 대상이 될 것으로 예상이 되면서 5개 신도시 지역 내에서 단지들이 사업 진행 우선권을 목표로 다시 한번 더 경쟁을 시작했다. 

선도지구 선정에 제일 중요한 평가 기준을 살펴보기로 한다.

▲주민동의 여부=여기에 가장 많은 배점 50~60점을 주었고 사잇값은 직선보간을 두어서 동의율 1%당 약 1.11점으로 전체 단지 주민동의율이 95%가 되어야 만점을 받을 수 있다. 하지만 부천시의 경우 주민 동의를 90%로 동의율은 낮춰주고 전체 점수 또한 70점으로 배점을 높여주는 기준을 제시했지만 이 또한 실현 불가능한 목표로 보인다.

▲정주환경 개선의 시급성=국토교통부와 지자제에서 재건축의 가장 시급한 문제 중에서 가장 큰 사항이 주차라고 판단하고 있다는 것을 알 수 있다. 

재건축이나 리모델링이나 주차 문제로 사업에 절실함을 느끼고 있는 것을 알고 있다면 이번 기회에 모든 단지가 재건축되어서 문제가 해소되기 전까지 지역별 주차난을 조금이라도 해소하는 방안을 찾아봐 주는 것도 좋은 정책이라고 본다. 

그런데 성남시의 경우는 정주환경 개선의 세부 평가 기준을 각 항목당 2점씩 6가지로 나눠서 상한을 6점으로 별도로 적용하였는데 단지별 상황이 다르다 보니 단지별 유불리에 따라서 배점 기준에 대한 형평성 논란이 되고 있다.

▲도시기능 활성화 필요성=이 평가항목은 별도로 평가하지 않고, 신청자 전원에게 기본점수 10점을 부여 한다고 되어 있는데 굳이 평가하지도 않을 항목을 왜 넣었는지 궁금하다. 

기준을 다르게 적용한 부천시의 경우처럼 해당하는 배점을 주민 동의 여부에 10점을 더 부여한 것이 그나마 더 현실적이지 않았을까 하는 생각이 있다. 

그런데 성남시의 경우는 도시기능 활성화 필요성에 6가지 항목에 무려 15점을 배점하였는데 세부 평가 기준이 높이가 너무 높다 보니 선도지구를 신청하는 단지에 너무 많은 부담을 주는 것이 아닌가 하는 의구심이 든다.

먼저 건축계획(단지 특화방안 포함)을 필수로 제시하도록 하고 있으나 제출 마감이 3달이 안 되는 기간으로 건축계획을 만든다는 것은 업체를 선정하고, 사업 범위와 규모를 결정하는 사항도 어려운 일이며 더구나 성남시의 경우는 아직 도시기본계획에 대한 가이드도 나와 있지 않은 상태에서 시간과 비용을 들여서 만드는 것이 꼭 필요한 필수 조건인지 의문이다. 

또 이주대책 지원 여부, 공공기여 추가 제공 등 공공에서 필요한 부분을 민간에서 해소하겠다는 생각과 공사비의 검증 없이 장수명 주택 인증을 민간에서 우수도 없는 현실에서 최우수까지 요구한다는 것도 문제가 되어 보인다. 

▲정비사업 추진의 파급효과=통합 정비 참여 주택단지 수 와 통합 정비 참여 세대수로 1개 단지를 기본으로 4개 단지 이상을 기준으로 하였고, 세대수 기준은 500세대부터 적용하였으나 부천시는 1,000세대 성남시는 200세대로 지역의 여건에 맞춰서 조정한 것으로 보인다. 

▲사업의 실현가능성(가점)=군포시와 성남시만 적용한 사항으로 군포시는 공공시행방식을 적용한 경우로 성남시는 신탁방식/총괄사업관리자+조합방식/공공시행방식을 적용하는 사업장에만 가점을 부여 하겠다는 입장이다. 

사업방식에 대한 것을 공공에서 직접 관여하는 사례를 만들어 준다는 것과 현장에서 짧은 시간에 사업방식을 검토하고 전체 토지등소유자의 50%의 동의를 받는다는 것도 처음부터 논란의 여지를 만드는 것 같아서 우려된다.

아마도 이 항목이 포함된 것은 재건축에서 조합방식에 대한 여러 우려스러운 시각 때문에 들어갔다고 보인다. 

여러 사업방식을 다 경험해본 필자의 생각으로는 ‘어느 것이 정답이다’라고 말할 수 있는 사업장은 없다. 

지금처럼 공사비 상승을 이유로 여러 현장에서 시공사 참여가 어려운 경우 신탁사를 선정하여 자금 및 업무지원을 통해 사업을 원활하게 진행하는 현장이 있는가 하면, 특정한 부분에 시시비비로 오히려 신탁사 또는 총괄사업관리자와도 불편한 관계를 하는 현장도 있다 보니, 결론적으로 어느 방식이든 소유자분들이 모임이 만들고 그중에 리더를 선출해서 리더를 중심으로 소유자 다수의 이익을 위한 플랜을 만들어서 방향을 제시하고 소유자와 함께 같은 방향으로 가는 것이 제일 중요하다고 생각한다.