주택 임대 사업자가 지켜야 할 의무

 

임대사업자 설명 의무 (과태료 500만원 이하)

주택임대사업자는 임대차계약 체결시에 임대료 보증금 전환 등 계약내용 변경 시 반드시 임차인에게 내용을 설명하고 확인받아야 합니다.

소유권등기상 부기등기 의무(과태료 500만원 이하)

주택임대사업자가 2020.12.10 이후 등록하는 임대주택은 임대사업자등록후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무시간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 합니다.

(2020.12.09이전에 이미 임대주택으로 등록된 주택은 2년의 유예기간이 적용되어 22.12.09까지 부기등기해야 함)

부기등기는 등기소를 방문하거나 인터넷등기소에서 신청하는 방법, 법무사 등 대리인을 통해서 신청하는 방법이 있으니 상황에 맞는 방법을 선택하시면 됩니다.

부기등기 표기, 말소 둥기 예시

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부기등기는 임대사업자등록이 말소되었다고 하더라고 자동말소되지 않으니 부기등기 말소신청을 신청하셔야 말소되니 임대사업자등록이 말소되었다면 꼭 부기등기 말소를 해야합니다.

임대차계약 신고 의무 (과태료 1000만원 이하)

주택임대사업자는 임대차계약시 등록, 말소와 달리 임대주택의 소재지 관할 지방치단체에 임대주택의 임대현황에 대하여 신고를 해야합니다.

임대차계약 신고는 임대 주택별이 아닌 임대 호실별로 해야 하는데 다가구 주택이라면 가구별로 각각 임대차신고를 해야 하는데요.

계약신고는 지방자치단체 또는 온라인 렌트홈을 통해 신고하면 됩니다.

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임차계약신고가 최초라면 계약체결일(임대주택 등록시점에 이미 임대주택으로 등록되어 있다면 임대주택등록일)로부터 3개월 이내에 임대주택 소재 관할 지방자치단체장에 임대차기간, 임대료, 임대주택의 소유권을 취득하기 위하여 대출받은 금액, 임차인 현황(준주택)을 신고하여야 합니다.

(2019.10.24부터는 임대주택 등록 시점에 이미 임대차계약이 체결되어 있는 경우에도 임대차계약 최초 신고를 해야 합니다.)

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주택임대사업자가 최초로 임대차계약을 할 뿐만 아니라 변경된 임대차계약에 관한 사항도 임대차 계약 변경일 3개월 이내에 신고해야 합니다.

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표준임대차 계약서 사용 의무(과태료 1000만원 이하)

주택임대사업자는 임대차계약시 반드시 표준임대차 계약서를 사용해야 합니다.

임대보증금 보증보험 가입 의무(임대보증금 10%이하 3000만원 한도)

임대보증금 보증보험은 주택임대사업자가 임대주택을 임대하게 되면 반드시 가입해야 하는데요.

2020.8.18이전에는 건설임대주택만 가입하면 됐으나 이후는 등록분부터는 건설임대주택 뿐 아니라 매입임대주택도 의무적으로 보증보험에 가입해야 합니다.

즉, 주택임대사업자 등록을 하고 임대주택을 임대한다면 무조건 보증보험 가입해야 하는 것입니다.

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임대보증금 보증보험은 임차인이 주택임대사업자의 경제적 사정 (부도)등으로 인하여 임대보증금을 반환하지 못할 경우 임차인의 보증기관이 임차인에게 임대보증금을 대신 반환해주는 상품인데요.

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증. 우리은행에서 취급하고 있습니다.

임대보증금에 대한 보증보험 가입 시 발생하는 수수료는 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담합니다.

이렇게 주택임대사업자는 임대보증금 보증보험은 의무적으로 가입해야 하지만, 예외가 있는데요.

임차인의 임대보증금 반환이 보장이 되는 아래와 같은 경우라면 가입의무가 면제됩니다.

임대차계약 후 지켜야 할 의무!

임대료 증액 제한 의무(과태료 3000만원 이하)

주택임대사업자는 임대료를 마음대로 증액할 수가 없는데요.

종전 임대주택 임대료의 5%를 초과하여 증액이 불가합니다.

또한 임차인 바뀌더라도 임대료를 다시책정할 수 있는게 아니라 이전 임차인의 임대료의 5% 초과 증액할 수 없으므로 처음 임대할 때 최초 임대료 책정이 중요합니다.(2019.10.23기준)

또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액이 불가합니다.

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● 2019.10.24 이후에 임대주택 등록한 경우

- 임대주택으로 등록 당시에 임대차계약이 체결되어 있다면 당신 임대료가 최초임대료이고

임대차계약이 체결이 안되어 있다면 주택임대사업자 등록 후 새로 계약하는 임대주택의 임대료가

최초임대료가 됩니다.

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● 2019.10.23 이전에 임대주택 등록한 경우

- 최초임대료 기준은 2019.10.23일 이후에 새로운 계약을 체결하거나 기존계약을 갱신할 때가

최초 임대료의 기준이 되므로 마음대로 증액 가능 ( 그 이후 새로운 계약, 갱신은 5%초과증액 불과)

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다만 , 민간임대주택법 중 임대료증액제한 의무와 유사한 주택임대차법 계약갱신청구권( 2020.7.31개정)으로 인하여 임대주택으로 등록되지 않은 주택이라 하더라도 5%를 초과하여 증액을 할 수 없게 되어

2019.10.23이전 임대주택에 대한 최초임대료 산정일에 혼란이 생겨 논란이 발생하게 되었습니다.

법무부와 국토교통부는 이에 따른 입장을 표명했는데요.

계약갱신요구권 행사여부에 따라 최초임대료를 차등적용한다는 겁니다.

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민간임대주택법에 따라 임대주택에 등록되었다 하더라도 임차인이 계약갱신청구권을 행사한다면 주택임대차보호법이 우선되어 종전임대료 대비 5%내에서만 증액이 가능하게 되는 것입니다.

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계약 갱신권을 청구했느냐 아니냐에 따라 5%초과 증액여부가 달라지므로

2019.10.23이전에 임대주택으로 등록한 주택임대사업자로서

주택임대보호법 시행일인 2020.7.31이후에 최초임대료 산정을 해야하는 경우라면 반드시

임차인의 계약갱신청구권 행사여부를 확인하고 임대료 인상을 해야할지 말아야할지를 결정해야 합니다.

출처:주택임대사업자의 모든 것

만약 임차인이 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료 지급했다면 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있으니 참고하세요~

임대의무기간 준수 의무(과태료 임대주택 당 3000만원 이하)

주택임대사업자는 임대주택 등록일과 임대주택의 유형에 따라 임대의무기간이 정해집니다.

그렇다면 어느 시기부터 의무임대기간의 기산일로 잡아야 하는 걸까요?

건설임대주택과 매입임대주택인지에 따라 기산일 기준이 다릅니다.

그렇다면 예를들어 기산일을 알아보겠습니다.

구분	등록일
지방자치단체 임대사업자 등록	2021.3.20
세무서 사업자 등록	2021.5.10
실제 임대일	2021.1.10

민간임대주택법에 따른 의무임대기간의 시작일을 정하는 날(기산일)은 2021.3.20일이 되고

국세의 세제혜택을 적용받기 위한 의무임대기간의 시작일을 정하는 날은 2021.5.10일이 됩니다.

임대차계약 유지의무(과태료 1000만원 이하)

임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제· 해지 및 재계약을 거절할 수 없습니다.

주택임대사업자의 기타 의무사항

임대사업 목적 유지 의무 (과태료 1000만원 이하)

오피스텔은 원칙적으로 주택이 아니기 때문에 임대주택으로 등록할 수 있지만 일정한 요건을 갖추면 오피스텔도 임대주택으로 등록이 가능합니다.

이렇게 임대주택으로 등록 후 주택임대사업자가 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않는 경우에는 과태료가 부과되게 됩니다.

보고, 검사 요청 시 협조 의무 (과태료 500만원 이하)

주택임대사업자는 지방자치단체장이 임대사업자에게 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다.

협조 의무를 위반할 경우에는 횟수에 따라 과태료가 부과됩니다.

주택임대사업자의 과태료 규정

주택임대 사업자의 모든 것 (지병근, 지병규, 김영선 공저)

지금까지 주택임대사업자의 의무사항에 대해 알아보았습니다.

임대주택사업자라면 세세하게 챙겨야 할 부분이 많네요.

또 법 개정이 여러차례 됨으로써 주택임대사업자의 등록일이나 유형에 따라 달라지는 사항도 많으므로 잘 챙겨야 할 것 같습니다.